Si alquila su vivienda a largo plazo a través de una agencia, conviene saber qué paga usted, qué puede pedir al inquilino y cómo protegerse si deja de pagar. Varias reglas cambiaron el 8 de octubre de 2026. Aquí las resumimos con la ley a mano, para viviendas en Estepona, Marbella, San Pedro de Alcántara y Benahavís.
Importante: Varias reglas de esta página vienen del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Un real decreto-ley debe convalidarse en un plazo de 30 días (Constitución, art. 86). Si no se convalida, vuelven las reglas anteriores. Lo indicamos donde aplica.
Lo que cobra una agencia al propietario
No hay una tarifa fijada por ley. Lo habitual al alquilar una vivienda a largo plazo es una mensualidad de renta, o alrededor del 10 % de la renta del primer año (fotocasa), más el 21 % de IVA. Para una renta de 2.000 € al mes:
| Modelo habitual | Honorario | Con IVA (21 %) |
|---|---|---|
| Una mensualidad | 2.000 € | 2.420 € |
| 10 % de la renta anual | 2.400 € | 2.904 € |
Algunas agencias cobran además una cuota mensual por gestionar el alquiler. Pida siempre por escrito qué incluye cada importe y si lleva IVA.
Nuestro modelo. Un único honorario, acordado por escrito antes de empezar y pagado solo cuando se firma el contrato. Si no hay contrato, no hay honorario. Cubre la búsqueda y la comprobación del inquilino hasta la firma. El inquilino no nos paga nada, ni antes ni después de firmar.
Lo que puede pagar el inquilino, y lo que no
Desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario. Desde el 8 de octubre de 2026 la regla es más estricta: no se pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (LAU, art. 20.2).
| El inquilino puede pagar | El inquilino no puede pagar |
|---|---|
| La renta, con un máximo de un mes por adelantado | Honorarios de agencia, aunque se llamen «gestión» o «asesoría» |
| La fianza y una garantía adicional dentro del límite legal | Gastos de preparar, firmar, renovar o modificar el contrato |
| Los suministros que se miden con contador | El IBI y otros tributos de la vivienda |
| Los gastos de comunidad, si el contrato lo dice por escrito con su importe anual | Un seguro de impago, que no se le puede exigir |
| Un servicio opcional que pida por escrito, sabiendo que es opcional y lo que cuesta | Más de una mensualidad de renta por adelantado |
Las reglas sobre tributos, seguros y servicios opcionales vienen del RDL 29/2026 (LAU, arts. 20 y 36.5). El límite de un mes de renta por adelantado es anterior (art. 17.2).
Fianza y garantía adicional
- Fianza: una mensualidad de renta, en dinero (LAU, art. 36.1).
- Garantía adicional: opcional. En contratos de vivienda de hasta 5 años, o 7 si el propietario es una empresa, no puede superar dos mensualidades (art. 36.5). Puede ser en efectivo o un aval bancario. En contratos temporales, el límite es una mensualidad.
- Total a la firma: en un contrato de vivienda habitual, como máximo cuatro mensualidades: la primera renta, la fianza y hasta dos de garantía.
Quién guarda la fianza en Andalucía
Hasta enero de 2026, el propietario debía depositar la fianza en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). La Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía suprimió esa obligación para los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026 (disposición adicional 6ª; aviso de AVRA). Ahora la guarda usted. Las fianzas depositadas antes siguen en la Junta y se devuelven a petición al terminar cada contrato.
Buenas prácticas:
- cobre la fianza por transferencia, con un recibo que diga «fianza»;
- firme con el inquilino un inventario con fotos al entregar las llaves;
- al final, firmen los dos un documento de entrega. Desde el 8 de octubre de 2026, si no se firma o no recoge daños, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado (art. 36.7);
- devuelva el saldo en el mes siguiente a la entrega de llaves. Si no, devenga el interés legal (art. 36.4).
Seguro de impago
Un seguro de impago de alquiler paga las rentas que el inquilino deja de abonar, normalmente durante 6, 9, 12 o 18 meses según la póliza, y cubre la defensa jurídica del desahucio. Muchas pólizas añaden daños por actos vandálicos y suministros impagados, con límites.
Precio. Suele costar entre el 3 % y el 6 % de la renta anual (Arrenta; Selectra). Para una renta de 2.000 € al mes, entre unos 720 € y 1.440 € al año. El precio depende sobre todo de la renta, de los meses cubiertos y de la franquicia.
Lo que conviene revisar:
- Estudio previo del inquilino. La aseguradora debe aprobarlo antes de firmar. Muchas piden que la renta no supere el 40 % de sus ingresos netos (Pólizamédica).
- Carencia y franquicia. Algunas pólizas no pagan el primer mes de impago, o empiezan a pagar cuando se presenta la demanda.
- Quién paga la prima. Desde el 8 de octubre de 2026 no se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago (LAU, art. 36.5). Si lo quiere, lo paga usted. La prima suele ser un gasto deducible del alquiler. Confírmelo con su asesor fiscal.
Cobertura pública: el Real Decreto 1135/2025 creó una ayuda estatal frente a impagos para contratos de vivienda habitual con inquilinos menores de 35 años o vulnerables y una renta dentro del índice de referencia. La gestiona cada comunidad autónoma. Pregunte a la Junta si ya está disponible en Andalucía.
Inquilinos extranjeros sin nóminas españolas
Muchos inquilinos llegan con trabajo, empresa o pensión de otro país. No tienen nóminas españolas ni declaración de la renta en España, y eso no significa que no puedan pagar. Esto es lo que pedimos:
- pasaporte o documento de identidad de cada adulto, y el NIE o la fecha de su cita;
- contrato de trabajo y últimas tres nóminas de su país; si es autónomo, su última declaración de impuestos y extractos recientes de la cuenta de su negocio; si es pensionista, el certificado de su pensión;
- extractos bancarios que muestren ahorros, si los ingresos son recientes o irregulares;
- una referencia de su casero anterior;
- quién vivirá en la vivienda y desde qué fecha.
Comprobamos que la renta encaja con los ingresos, que los documentos coinciden entre sí y llamamos a las referencias. Valoramos la solvencia, nunca el origen ni el idioma: la Ley 15/2022 prohíbe discriminar en el acceso a la vivienda, también a las agencias.
Si el perfil es más justo, las opciones legales son:
- la garantía adicional dentro del límite de dos meses, en efectivo o con aval bancario;
- un avalista solvente que firme el contrato;
- un seguro de impago, si la aseguradora acepta ingresos del extranjero. Algunas lo hacen.
Lo que no cabe en un contrato de vivienda habitual es exigir 6 o 12 meses por adelantado (LAU, art. 17.2).
Si el inquilino no paga
Cada caso es distinto y conviene contar con un abogado desde el primer impago. En general, el camino es este:
- Hablar pronto. Un recordatorio por escrito en los primeros días.
- Requerimiento fehaciente. Un burofax que reclame lo debido. Si lo envía al menos 30 días antes de la demanda y el inquilino no ha pagado, ya no podrá parar el desahucio pagando durante el juicio (LEC, art. 22.4).
- Intento de acuerdo. Desde el 3 de abril de 2025 hay que acreditar un intento de negociación antes de demandar, por ejemplo una oferta vinculante o una mediación (Ley Orgánica 1/2025). Su abogado puede combinarlo con el requerimiento.
- Demanda de desahucio por falta de pago, junto con la reclamación de las rentas debidas.
- Si el inquilino es vulnerable. Desde el 8 de octubre de 2026, si acredita vulnerabilidad económica, la administración tiene dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagar lo debido. Si no hace ninguna de las dos cosas, pasa a ser deudora y el contrato sigue (LEC, art. 22.6). En otros casos puede haber suspensiones con compensación, salvo que usted sea una persona física con dos viviendas o menos (RDL 29/2026, art. 2).
Un desahucio puede tardar muchos meses, y más si el inquilino se opone. Por eso pesan tanto la selección y el seguro. Nunca cambie la cerradura, corte los suministros ni saque las cosas del inquilino por su cuenta: puede acabar en un procedimiento penal contra usted.
Si el inquilino se ha ido de España. Una sentencia española se puede ejecutar en otro país de la Unión Europea (Reglamento (UE) 1215/2012). Fuera de la UE es más difícil. Pregunte a su abogado.
Cómo trabajamos con propietarios
Un honorario acordado por escrito y pagado al firmar el contrato. Inquilinos con su expediente completo antes de la visita. Contratos de vivienda habitual, sin cargos para el inquilino. Más información en propietarios y en nuestro estándar de alquiler honesto.
Esta guía es información general sobre la normativa española y andaluza, revisada el 9 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal, fiscal ni de seguros. Consulte su caso con un abogado.