¿Le conviene más alquilar su vivienda a turistas o a una familia que se quede varios años? Depende de la vivienda, del tiempo que quiera dedicarle y de unas normas que en 2026 han cambiado mucho. Aquí comparamos las dos opciones para un piso típico de la costa: 2 dormitorios, unos 100 m² y piscina comunitaria en Estepona o Marbella. Somos una agencia de larga temporada y lo miramos desde ese lado, pero con datos publicados, no con impresiones.
Importante: Varias normas de esta página vienen del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Un real decreto-ley debe convalidarse en un plazo de 30 días (Constitución, art. 86). Si no se convalida, esas medidas decaen. Lo indicamos en cada punto afectado.
La respuesta corta
| Alquiler vacacional | Alquiler de larga temporada | |
|---|---|---|
| Ingresos | Más altos por noche, muy distintos entre verano e invierno | Una renta fija cada mes |
| Trabajo | Entradas, salidas, limpiezas y mensajes cada pocos días | Un cambio de inquilino cada pocos años |
| Costes | Plataformas, gestión, limpieza, suministros y consumibles | Los honorarios de la agencia, una vez por contrato |
| Desgaste | Alto, por muchas estancias cortas | Bajo, con un inquilino que cuida su casa |
| Normas | Registro andaluz, permiso de la comunidad, posibles límites municipales e IVA desde diciembre de 2026 | Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), contratos de hasta 5 o 7 años |
| Riesgo principal | Temporadas flojas y cambios de normas | Impagos, que se pueden asegurar |
Los números de un piso tipo
Los datos de partida:
- Ocupación: 74 % de media de junio a septiembre y 62 % el resto del año, según la Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turísticos del INE para la zona Costa del Sol, de septiembre de 2025 a agosto de 2026. Son apartamentos turísticos gestionados como empresa. Una vivienda suelta puede llenar menos noches.
- Precio por noche: 180 € en verano y 110 € el resto del año. La asociación andaluza de viviendas turísticas AVVAPro previó 210 € por noche para agosto de 2026 en la provincia de Málaga, sin contar la capital (Agenttravel). Ajustamos esa cifra a cada temporada con la tarifa hotelera media del INE en la Costa del Sol.
- Renta de larga temporada: 2.140 € al mes. Es nuestra estimación para Selwo, Cancelada y El Paraíso, amueblado y con piscina, basada en los informes de precios de idealista y fotocasa.
| Un año | Alquiler vacacional | Larga temporada |
|---|---|---|
| Ocupación | 241 noches | 12 meses, salvo el tiempo vacío |
| Ingresos brutos | 32.800 € | 25.680 € |
| Comisión de plataformas (15,5 %) | 5.080 € | 0 € |
| Gestión (20 % de los ingresos) | 6.560 € | 0 € |
| Limpiezas (51 estancias, 60 € cada una) | 3.080 € | 0 € |
| Suministros, consumibles, seguro y trámites | 3.660 € | 0 €, los paga el inquilino |
| Un mes vacío cada 3 años | 0 € | 710 € |
| Honorarios de agencia habituales (un mes más IVA cada 3 años) | 0 € | 860 € |
| Neto antes de impuestos | 14.420 € | 24.110 € |
Las dos cifras son antes de comunidad, IBI, seguro básico del hogar e impuesto sobre la renta. La comisión de plataformas es la que Airbnb cobra a la mayoría de anfitriones. La de gestión es el punto medio del 15 % al 25 % habitual en España (Hostaway).
Con estos datos, la larga temporada deja unos 9.700 € más al año. Para igualarla, su vivienda turística tendría que facturar alrededor de un 45 % más que la media. Si la gestiona usted mismo, bastaría con un 11 % más, pero el trabajo de un pequeño hotel pasa a ser suyo. Un ático con vistas al mar puede superar esas medias. Un piso interior lejos de la playa, probablemente no. Pruebe sus propios números en la calculadora de esta página.
IVA en estancias cortas: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de una vivienda amueblada por 30 noches o menos tributa al 10 % de IVA, salvo que sea la vivienda habitual del propietario (RDL 29/2026, art. 7). Si no puede subir precios, el neto vacacional del ejemplo bajaría unos 3.000 € al año. Consulte a su asesor fiscal.
Las normas del alquiler vacacional en 2026
Registro en Andalucía
Para alquilar a turistas, la vivienda debe inscribirse como vivienda con fines turísticos (VFT) en el Registro de Turismo de Andalucía, mediante una declaración responsable electrónica. El número de inscripción debe aparecer en todos los anuncios. El Decreto 31/2024, aplicable desde febrero de 2024, endureció los requisitos:
- aire acondicionado en dormitorios y salón si alquila en los meses de calor, y calefacción si alquila en invierno;
- al menos 14 m² construidos por plaza, un máximo de 15 plazas y un segundo baño a partir de 6 plazas;
- declarar en qué periodos del año alquila. Anunciarse fuera de ellos se considera actividad clandestina.
Los alquileres de más de dos meses seguidos a una misma persona quedan fuera de esta normativa turística.
Límites municipales
El mismo decreto permite a los ayuntamientos limitar las viviendas turísticas por edificio, zona o periodo. A 9 de octubre de 2026 no hemos encontrado límites aprobados en Estepona ni en Benahavís. Marbella anunció en 2025 un registro municipal de viviendas turísticas y una norma para limitar el uso turístico de los locales comerciales. Confírmelo con el ayuntamiento antes de comprar o registrar.
El número de registro estatal
Desde julio de 2025, el Real Decreto 1312/2024 exigía un número de registro único estatal para anunciarse en plataformas. En mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló ese registro porque invadía competencias de las comunidades autónomas. Hoy el número que cuenta es el andaluz.
Su comunidad de propietarios
Desde el 3 de abril de 2025, para empezar a alquilar a turistas un piso en un edificio en propiedad horizontal hace falta la aprobación expresa de la comunidad, con el voto de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas (Ley de Propiedad Horizontal, arts. 7.3 y 17.12). Con esa mayoría, la comunidad también puede limitar o prohibir la actividad y subir hasta un 20 % la cuota de esa vivienda. Estos acuerdos no son retroactivos. Revise también los estatutos: algunos ya prohíben el uso turístico.
Huéspedes, seguro e impuestos
- Debe registrar los datos de cada huésped y enviarlos al Ministerio del Interior (Real Decreto 933/2021).
- Compruebe que su seguro cubre huéspedes de pago y la responsabilidad civil. Muchas pólizas de hogar no lo hacen.
- En zonas declaradas tensionadas, el ayuntamiento puede aplicar un recargo de IBI a las viviendas turísticas (RDL 29/2026, art. 8).
- En el IRPF, el alquiler de vivienda habitual puede tener una reducción del rendimiento neto para residentes en España. El turístico no. Si usted no reside en España, tributa por otro impuesto. Consulte a su asesor fiscal.
Lo que ofrece la larga temporada
- Ingresos estables: una renta cada mes, actualizada según el contrato.
- Menos costes y desgaste: el inquilino paga sus suministros y cuida la vivienda como su casa.
- Plazos claros: en un contrato de vivienda habitual, el inquilino puede quedarse hasta 5 años, o 7 si el propietario es una empresa (LAU, art. 9). Puede irse a partir de los 6 meses con 30 días de aviso, sin indemnización en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 (art. 11). Si quiere recuperar la vivienda para usted o un familiar tras el primer año, debe constar en el contrato.
- Dinero a la firma: como máximo un mes de renta por adelantado, uno de fianza y hasta dos de garantía adicional. En Andalucía, desde el 24 de enero de 2026 la fianza la guarda el propietario y ya no se deposita en la Junta (Ley 5/2025, disposición adicional 6ª).
- Impagos asegurables: puede contratar un seguro de impago, pero no puede exigir al inquilino que lo pague (LAU, art. 36.5).
¿Y los contratos de temporada?
Desde el 8 de octubre de 2026, un contrato de vivienda temporal necesita una causa real y demostrable, como un traslado de trabajo o unos estudios, y es el propietario quien debe probarla (LAU, art. 7.2). Debe durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses (art. 9 bis). Si no hay causa válida, si supera los 12 meses sin justificación o si se encadenan más de dos contratos, se considera un contrato de vivienda habitual desde el inicio. Ya no es una vía para alquilar de septiembre a junio a una familia que vive aquí.
Cuándo tiene sentido cada opción
El alquiler vacacional puede compensar si:
- la vivienda está en primera línea o tiene vistas que justifican precios altos;
- usted quiere usarla algunas semanas al año;
- su comunidad lo aprueba y su ayuntamiento no lo limita;
- acepta ingresos variables y más trabajo, o paga a un gestor.
La larga temporada suele compensar si:
- vive lejos y quiere una renta previsible sin atender huéspedes;
- es un piso familiar en una urbanización, sin vistas ni ubicación excepcionales;
- prefiere no depender de los cambios de normas e impuestos del alquiler turístico.
Cómo trabajamos con propietarios
Buscamos familias y profesionales comprobados para contratos de vivienda habitual en Estepona, Marbella, San Pedro de Alcántara y Benahavís. Usted paga un único honorario, acordado por escrito, y solo cuando se firma el contrato. El inquilino no nos paga nada. Más información en propietarios y en nuestro estándar de alquiler honesto.
Esta guía es información general sobre la normativa española y andaluza, revisada el 9 de octubre de 2026, con cálculos basados en datos publicados. No es asesoramiento legal ni fiscal. Consulte su caso con un abogado y con su asesor fiscal.